家賃収入の税金と確定申告の基礎

賃貸物件を所有してオーナーとなった場合、家賃収入には税金がかかり、原則として確定申告が必要になります。会社員として給与所得がある方でも、家賃収入がある場合は例外ではありません。この記事では、家賃収入にかかる税金の基本的な考え方と、確定申告の仕組みについて、初めて賃貸経営を始める方向けにわかりやすく整理します。

家賃収入は「不動産所得」として扱われる

家賃収入は、税務上「不動産所得」に分類されます。不動産所得の金額は、単純な家賃収入の額ではなく、次の計算式で求められます。

不動産所得 ＝ 総収入金額 − 必要経費

総収入金額には家賃のほか、礼金・更新料・共益費なども含まれます（敷金・保証金のうち退去時に返還しないことが確定した部分も収入に含まれます）。必要経費として認められる主なものには、以下のようなものがあります。

• 管理会社への管理委託手数料
• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料・地震保険料
• 建物の減価償却費
• 修繕費（原状回復費用や設備の修理代など）
• ローンの利息部分（元本の返済分は経費にならない点に注意）
• 税理士への報酬など

家賃収入がそのまま課税対象になるわけではなく、これらの経費を差し引いた「利益」の部分に対して税金が計算される、という考え方をまず押さえておきましょう。

確定申告が必要になるケース

確定申告が必要かどうかは、家賃収入だけでなく、他の所得の有無によっても変わります。

• 給与所得者（会社員など）の場合：給与以外の所得（不動産所得を含む）の合計が年間20万円を超える場合は、原則として確定申告が必要です。
• 専業で不動産所得のみの場合：所得金額に応じて申告が必要になります（基礎控除等との関係で判断されます）。

「赤字だから申告しなくてよい」と考える方もいますが、不動産所得が赤字になった場合、給与所得など他の所得と損益通算（利益と損失を相殺すること）ができる場合があります。申告することで税負担が軽減される可能性もあるため、赤字であっても申告を検討する価値はあります。

白色申告と青色申告の違い

確定申告には、白色申告と青色申告の2つの方式があります。

青色申告は帳簿づけの手間がかかる一方、特別控除など税制上の優遇を受けられる可能性があります。青色申告を選択する場合は、原則としてその年の3月15日まで（新たに賃貸経営を始めた場合は業務開始から2か月以内）に、税務署へ「青色申告承認申請書」を提出しておく必要がある点に注意しましょう。

減価償却の考え方

建物は年数の経過とともに価値が減っていくと考えられており、その減少分を経費として毎年計上できる仕組みが「減価償却」です。建物の取得価額を、構造や用途に応じて定められた耐用年数に応じて分割し、複数年にわたって経費として計上します。土地は経年劣化しないという考え方から、減価償却の対象にはなりません。減価償却費は現金の支出を伴わない経費であるため、キャッシュフロー（手元に残る現金）と会計上の利益にはずれが生じる点も理解しておくとよいでしょう。

賃貸経営の収支と申告は密接に関わる

家賃収入の税金は、日々の賃貸経営の収支と切り離せない関係にあります。例えば、空室が続けば収入が減り、修繕費がかさめば経費が増えるなど、賃貸経営全体のリスクが申告内容にも反映されます。賃貸経営で起こりやすいリスクとその対策については、賃貸経営のリスクと対策（家賃滞納・老朽化・空室） でも詳しく整理していますので、あわせてご確認ください。

また、管理委託手数料や修繕費などの経費を正確に把握するためには、管理会社からの収支報告を活用することも有効です。管理会社選びのポイントは、賃貸管理会社の選び方｜大家が比較すべきポイントと注意点 をご覧ください。

まとめ

家賃収入は不動産所得として扱われ、収入から必要経費を差し引いた利益部分に課税されます。給与所得者であっても、不動産所得を含む所得が一定額を超えれば確定申告が必要になり、白色申告・青色申告の選択によって手続きや税制上の扱いも変わります。制度の詳細は年によって変わることもあるため、最新の情報は国税庁の案内や税理士への相談も活用しながら、正確な申告を心がけましょう。